Der Mietpool und die sogenannten ”Schrottimmobilien” – Wenn das Wasser bis zum Halse steht

„Mietpool“ oder das Wasser steht bis zum Hals

Tausende Erwerber von Kapitalanlage-Eigentumswohnungen fühlen sich durch den Erwerb geschädigt und berichten den Rechtsanwälten der Kanzlei Dr. Schulte und Partner immer von ähnlichen Enttäuschungen und Verlustängsten. Hintergrund ist, dass Versprechungen nicht eingehalten wurden und auch das ”Sicherheitsnetz”, nämlich ein als ”Mietgarantie” versprochener Mietpool keine Hilfe leistet, weil Zahlungen ausbleiben oder immer weniger werden.

Die Grundkonstellation ist allgemein bekannt und die Erklärung einfach: Einer hoffnungsvollen jungen Familie wird von einem windigen die ”ideale Kapitalanlage” angepriesen. Eine Eigentumswohnung in beispielsweise Chemnitz oder Leipzig soll es sein, diese muss zwar vollständig finanziert werden, man kann aber doch die monatlichen Raten an die Bank mit Mieteinnahmen und Steuervorteilen abfedern. Tausende Bundesbürger in Ost und West haben diese Geschichte in den vergangenen Jahren gehört. Tausende junge Familien haben zugegriffen. Tausende Rechtsstreite sind vor deutschen Gerichten deswegen anhängig. Tausende sind Enttäuscht, Betroffen und leiden große Verluste.

Ein typischer Fall

Familie O.-H. aus Berlin hat ebenfalls eine solche Kapitalanlage-Eigentumswohnung erworben und hat nun das Gefühl, auf einer sogenannten ”Schrottimmobilie” zu sitzen. 138.000,00 EUR hat die Immobilie im Jahre 2010 gekostet. Eine große deutsche Bank hat diese vollständig fremdfinanziert. Dafür musste die Familie noch nicht einmal selbst mit der Bank in Kontakt treten. Der Vermittler hat alles geregelt.

Besondere Betonung des Vermittlers lag darauf, dass es für die zu erwerbende Immobilie auch einen ”Mietpool” gäbe. Hier bräuchte man sich keine Sorgen machen, falls ein Mieter auszieht oder gerade nicht bezahlen kann, denn dann wird die Miete aus dem Mietpool bezahlt. Bedenken sind überflüssig, durch diesen “Mietpool” ist die Familie weiterhin wirtschaftlich gesichert. Die Raten an die Bank können bezahlt werden. Klingt überzeugend!

Der “Mietpool”

Neben der Tatsache und dem Schock darüber, dass Familie O.-H. herausgefunden hat, dass die Immobilie wahrscheinlich nur etwas mehr als die Hälfte wert ist, nimmt sie bestürzt zur Kenntnis, dass der angeblich verlässliche Mieter nunmehr gar nicht mehr zahlt und Mietminderungen geltend macht. Der Mietpool tritt trotzdem nicht in voller Höhe ein. Warum? Hier wurde die Familie ganz bewusst von dem Vermittler im Unklaren gelassen. ”Ein Mietpool” ist eben keine ”Mietgarantie”. Ein Mietpool kann nur das auszahlen, was auch vorher in ihn eingezahlt worden ist. Da das Haus eben nicht den hohen Preis wert war, sondern die Immobilie tatsächlich einen weit geringeren Wert ausweist und auch in ihrer Substanz nicht dem angepriesenen Zustand entspricht, sind Wohnungen in dem Haus nicht vermietet und vorhandene Mieter mindern die Miete, weil das Wasser nicht warm wird. In dem Mietpool wird durch die anderen Eigentümer fast nichts einbezahlt. Das vorhandene wird gleichmäßig geteilt. Die Konsequenz daraus: Die monatlichen Zahlungen werden immer weniger.

Das Problem

Jetzt hat die Eigentumsfamilie O.-H. ein noch größeres Problem: Sie können die Raten an die Bank nicht mehr bezahlen. Auch ist es der Bank egal, was der Vermittler versprochen hat. Die Bank besteht auf Erfüllung des Vertrages und droht den Kredit zu kündigen und Zwangsvollstreckungen an. Dass die Immobilie viel zu teuer verkauft worden ist, stört die Bank wenig. Jeder Darlehensnehmer müsse selber wissen, was er mit dem von der Bank geliehenen Geld mache.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte berichtet:

”So oder ähnliche Berichte von jungen Familien erhalten wir sehr oft. Vielfach erweisen sich die Versprechungen als unhaltbar. Das ein “Mietpool” als Mietgarantie beschrieben wird, ist ein Klassiker in der Falschberatung.” Welche Hilfe kann ein betroffener Anleger in dieser Situation erwarten? “Wenn man, beispielsweise durch Aufzeichnungen des Vermittlers, beweisen kann, dass eine Falschberatung stattgefunden hat, ist meist noch eine Anspruchsstellung möglich. Ob diese im Nachgang wirtschaftlich sinnvoll durchzusetzen ist, bildet einen Schwerpunkt unserer anwaltlichen Prüfung.”, sagt Rechtsanwalt Klevenhagen, der mit seinem Team von Anwälten bereits eine Vielzahl von Urteilen gegen Bauträger auf Rückabwicklung und Schadensersatz erstreiten konnte.

Der BGH hat auch schon entschieden

Sogar das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH) hat schon Mietpool-Entscheidungen gefällt. Diese fallen zum Teil sehr eindeutig aus:

“Der Verkäufer darf kein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie geben, und muss auch über Risiken aufklären, die in dieser Hinsicht mit einem empfohlenen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f.). Hierzu zählen insbesondere die Auswirkungen von möglichem Wohnungsleerstand. Der Verkäufer muss das gewöhnliche, insbesondere bei einem Mieterwechsel gegebene, Leerstandsrisiko in jedem Fall, also unabhängig von dem Beitritt zu einem Mietpool, entweder in seiner Berechnung des Mietertrages angemessen berücksichtigen oder aber den Käufer unmissverständlich darauf hinweisen, dass es nicht einkalkuliert worden ist (vgl. Senat, Urt. v. 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649 f.).”

Die Entwicklung und Rechtsprechung für den Anlegerschutz im Bereich “Schrottimmobilien” lässt darauf hoffen, dass neue Chancen für die Betroffenen und ihre Familien eröffnet werden, Ansprechpartner bei Dr. Schulte und Partner unter klevenhagen@dr-schulte.de. Betroffenen kann nur angeraten werden, sich durch einen qualifizierten Rechtsanwalt über seine Rechte und die Durchsetzbarkeit aufklären und prüfen zu lassen.

V.i.S.d.P.

Kim Oliver Klevenhagen
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Sofortkontakt Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte unter 030-715 206 70

Die Kanzlei ist seit 1995 schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Kapitalanlagen- und Bankenrechts sowie auf dem Gebiet des Verbraucherschutzes tätig und vertritt bundesweit die Interessen einzelner Anleger. Die Kanzlei verfügt über zwei Büros in Berlin und eine Zweigstelle in München.

Ergänzende Absenderangaben mit allen Kanzleistandorten finden Sie im Impressum auf unserer Internetseite www.dr-schulte.de

Kontakt:
Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte
Dr. Thomas Schulte
Friedrichstrasse 133
10117 Berlin
+49 (0) 30 71520670
dr.schulte@dr-schulte.de
http://www.dr-schulte.de

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